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9297威尼斯真人为客户提供完善的技术方案,保证客户的投资收益,充分理解客户的实际需求,达到客户要求的满意度。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”1997年7月2日,泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度,转而实行浮动率制。7月11日以后,菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力,相继采取浮动汇率制度,导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。

由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)9297威尼斯真人美孚新邨的总投资近7亿元,分八期工程进行,从1966年底开始动工,到70年代中期全部完成,可为7万人提供居所,其规模之大,可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区,十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中,每期均有一个完善的商场,包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等,供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心,内设4层百货商场;第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校,以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。

9297威尼斯真人1993年第四季,恒地趁公司业绩理想,连环出击,先是发行4.6亿美元(约35.7亿元)的可换股债券,安排将投资中国内地的恒基中国分拆上市;继而发行3亿美元(约23.38亿元)欧洲美元债券,并取得13.8亿元银团贷款;而旗下恒基发展亦以先旧后新方式配股集资20亿元,短短3个月间恒基共筹得资金超过90亿元。随着中区金钟地价、楼价的日渐昂贵,这一时期出现了高层商业楼宇向湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扩散趋势,即有所谓“繁荣东移”的说法。在毗邻金钟的湾仔区,开埠初期是著名的春园所在地。在一段相当长的时期中,湾仔曾以红灯区闻名,区内遍布各种夜总会、酒吧、舞厅等娱乐场所,夜店繁多,是灯红酒绿、夜夜笙歌的烟花之地。尤其是骆克道、谢斐道一带,更是五步一楼、十步一阁,成为夜游人士的集散地。置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。

踏入90年代,希慎兴业的投资策略明显转趋积极,除继续扩大集团的土地储备之外,更展开多项物业重建计划,包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等,以便用尽土地的地积比率,扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道,是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的,于1992年底落成,楼高31层,楼面面积62万方尺,是该区的高级商厦,希慎总部就设于此。本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。特谢拉吴曦齐建功 苏宁收官战2-0轻取天海9297威尼斯真人房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。

1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:(2) 经济增长强劲。1985年以后,港元跟随美元贬值,带动港产品出口大幅增加,并刺激香港经济恢复强劲增长,各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%,人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上,高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费,市民置业欲望和能力均大大提高。

新世界与新地相似,其业务扩张亦首先从集团内部开始,由地产业带动起来的业务,首先是集团的建筑工程,包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司,是香港著名的建筑公司之一,自1960年创办以来已完成数百项建筑工程,代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士(中国)装饰工程等,可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅,由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似,强调贯彻“货如轮转”的宗旨,“只做楼宇供应商,不做收租业主”。因此,恒基十分重视增加土地储备。1976年,恒基旗下发展地盘已增加到140多个,〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过,恒基兆业增加土地储备的方式相当特别,它极少参与竞投港府公开拍卖的官地,而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼,以各个击破的方式,说服业主出售他们所拥有的单位,然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告,收购香港的旧楼,这既方便老华侨将香港的物业脱手,更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。其中,著名的大地产发展商主要有:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等,而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。9297威尼斯真人人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣,推动了香港地产市场从1975年开始复苏,并于1981年达到空前高潮。期间,地产发展商大规模投资兴建各类楼宇,包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼,以及工厂货仓等,地价、楼价、租金大幅攀升,楼花炒卖盛行,投机之风炽热,地产市道呈现空前的繁荣盛况。

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